跟股票和债券不一样,房地产虽然已经是中国居民财富的绝对载婚久必斗体,但对购房者来说,始终很难窥探出房地产市场走势的全貌:问中介的交易成本太高且不完整;网签和二手房成交数据滞后,晚安族长大人而使用地产商济源韩福欣或二手房卖家报价数据则显然不够直观;官方数据只有总量,缺乏结构性数据,对买房决策的指导意义不强。

这也导致仅凭目前的数据结构,很难对房地产市场的现状中兴u808,恶搞暗黑破坏神,王春雨夺冠进行准确的判断,更遑论预测房地产市场了,而总量数据对购房决策的意义也不大,或者说,现有的数据无法(及时)回答以下问题:

1.现在的房地产市场是涨还是跌?

2.整个市场购房者的情绪如何?

3.这个宋佳茗失明城市哪个区的房子最好卖?哪个价位的房子接受度最高?

4.房价的趋势应该是怎样的?

但是,在万陈杏村物互联之下,虽然不至于让所有交易在任何时间都留下痕迹,但至少可以让部分交易在任何时间、或任何交易在某些时间留下痕迹——我们的目标就是找到这些数据,并分析这些数据。

结果是,我们找到了一个有意思,但不是特别完整的数据:司法拍卖。由于其商品可能存在着各种瑕疵(凶房、长期租约或难以强制执行赵鑫被打死),司法拍卖通常都梅忠全是二手房的次极道毁灭txt下载级市场,二手房正常市场卖不掉的房子(且有债务纠纷)才会放到司法拍卖上去卖;在二手房正常市场上买不到房子的人才会选择在司法拍卖市场上去买。

正因为此,司法拍卖市场是个更加敏感、波动更大的房地产次级市场,用它来衡量及预测房地产市场的现状及未来再好不过。

可是有数据吗?

当然有!根据2016年最高人民法院发布的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,人民法院以拍卖方式处置资产的,应当采取网络司法拍卖方式,但法律、行政规定和司法解释规定必须通过其他方式处置、或者不宜采取网络拍卖方式处置的除外。

换句话说,所有司法拍卖数据都要上网——上了网意味着可以爬爱不认输。

那么去哪里爬呢?

当然是——万能的淘宝。

法院不比链家,数据并不规范,有些数据抓得到有些数据抓不到,比如面积数据我们就抓不到,而有时候,有些奇奇怪怪的比如工业用地、厂房、机器设备甚至手机也会被放到房屋拍卖的栏目里——真情实感,不信你去淘宝司法拍卖里看。

数据清理倒不是事儿,但面积数据抓不到,也就意味着我们抓不到房屋成交的单价——先别着急关网页,虽说没有成交单价,但这对买房来说毕竟不重要,对房地产这种市场,情绪显然更加重要。

既然数据不全,那么在分析的时候,找新的指标就非常重要,我们找了三个指标来替代传统的带看次数、成交均价和成交量:

1.成交率:每月有多少房子拍卖最后成交的,该数据比成交量好,单纯的成交量数据不能说明问题,可能是供给太少限制我的史前部落了成交量,也可能是供给太多推动了成交量,用成交率显然更能说明问题;

2.折扣率:虽然没有单价信息,不同房屋的总价不同,自然无法对比,但司法拍卖的前提是评估报告,而由于估值方法大差不差,一般来说都是市场价的一定折扣,所以用成交价除以估值价来计算房屋的折扣率,是房屋单价很好的替代指标;

3.围观数:这不用多说了,一套唐乡村烤鱼访房子有多少人看,有多少人报名,都很能说明问题。

就这三个指标能说明什么问题呢?

一般来说,围观数代表着当前的市场情绪,而在房地产市场上通常“量先动,价后行”,所以成交率一般比折扣率走的更快,量是价的领先指标,而情绪又是影响量的指标。

换句话说,成交率快于折扣率,情绪是个参考。

还有一些结构性的数据我们待会儿说。

爬了8000多条北京和上海的司法拍卖交易数据后,我们得到了以下结论。

1.京沪1月同比增速都有所提升,但北京的司法拍卖成交率同比增速已经回升为正了,而上海同比增速还为负,京城还是要厉害一些呀。北京房市的恢复速度是快于上海的,当然跌也跌得更早一免费打字单源些。

证明跌得早的也涨得早,某些去年末才开始跌的城市,自求多福呵。

2.折扣率上大家都没恢复,北京折扣率更低一些,说明现在虽然北京成交有恢复,但想要卖掉,也得大出血才行。

3.围观人数都在下降,大家都没钱啊,这也证明房地产已经不是人们关注的重点资产了,反正情绪指标只是个参考指数,证明大家都不敢关注房地产了,随便看看就是了。

综上,总量上霸道殿下的独家宠儿说,北京的房地产有恢复的迹象,上海还在慢慢寻底的过程之中。

8000多条数据就干这么点事儿?当然不是,接下来我们还会用这些数据解决一些结构性的事情——

.哪个区的房子最好卖?

这个问题放到北京的话,司法拍卖房源最多的是朝阳区,其他区都大差不差,而平均来说,西城区的房子最不愁卖,成交率最高南昌航空学生宿舍腐尸,其次是通州和海淀,这些都是成交率高达60%以上的,西城区成交率超过70%。

上海的话,拍卖房源最多的自然是浦东新区,其次是闵行区;成交率上来看,上海房地产成交率完爆北京,事实上——上海房子的成交率秒杀了全国大部分城市,老城区尤其如此,徐汇区成交率90%,静安区82%,黄浦区80%,基本上是挂一套卖一套的节奏,当然,主要还是因为老城区基本没房子的原因,司法拍卖数据主要集中在了新城区,浦东新区的数据就一般般,约55%的样子。

.哪个区的房子最保值

先说上海和北京谁更保值吧?如果按照成交价/评估价来看,上海的折扣率是94.34%,全国来说是相当不错的成绩了,我们抓取的成都的有效数据上看,折扣率也只是81%,但北京达到了102.14%。

长期来看,即巴马活泉央视被曝光使是走到了清算的那一步,北京也更保值。

分区域来看,上海最保值的区域,当然还是徐汇区。

北京的话,最保值的区域——不是西城,不是海淀,而是通州。

.购房者最青睐哪个价位的房子

这个问题用访谈可访谈不出来,毕竟蓝天木棉红谁都想要交通方便、环境优美价格还不贵的房子,所以不如直接用交易数据来说明问题更直接。

先看看这两个城市司法拍卖房子的价位结构:

几乎完全一样藍沢潤,都是800万以上的房产占绝大多数。

我们以50%成交率作为分水岭来看,上海购房者最青睐的房屋区间是300万至600万之间,超过600万之后,成交就会迅速萎缩。

北京的“好卖”区间甚至还要继续下移33liao一些,好卖区间则是300万-400万之间。

除此之外,通过对主流城市的监测我们发现,那些限售限购政策宽松、炒房凶猛的张梁记全集二线城市的挂牌数量通常也会很高,这也导致其折扣率很高,重庆、成都等拍卖房屋较多的城市,其折扣率通常也很难看。

而这是另外一个故事了。